- Operat szacunkowy niższy niż cena zakupu nie oznacza automatycznie odmowy kredytu ani konieczności dopłacenia całej różnicy między ceną a wyceną. Najpierw trzeba zestawić potrzebną kwotę kredytu z wartością zabezpieczenia zaakceptowaną przez bank i policzyć LTV.
- Przy cenie 600 000 zł, kredycie 540 000 zł i wartości zabezpieczenia 560 000 zł LTV wynosi 96,43%. Przy przykładowym poziomie 90% LTV kredyt odpowiadający tej wartości wynosi 504 000 zł.
- Drugi operat nie unieważnia pierwszego. Ponowna weryfikacja wartości w banku i formalna ocena prawidłowości operatu na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami to odrębne postępowania.
- Za mała kwota kredytu może wynikać nie tylko z wyceny. Przyczyną może być również zdolność kredytowa, limit LTV, nieakceptowany stan prawny lub techniczny nieruchomości albo inny warunek decyzji banku.
- Środki przeznaczone na wkład własny nie powinny pochodzić z kredytu, pożyczki ani dotacji. Rekomendacja S KNF wymaga od banku sprawdzenia źródła środków własnych kredytobiorcy.
- Jeżeli termin aktu notarialnego jest blisko, działaj równolegle: policz lukę finansową, sprawdź wycenę, uruchom ponowną weryfikację w banku i negocjuj ze sprzedającym cenę lub termin.
Gdy operat szacunkowy jest niższy niż cena zakupu, kredyt hipoteczny można próbować uratować przez ponowną weryfikację wartości, zmianę banku, renegocjację ceny, zwiększenie własnych środków albo dodatkowe zabezpieczenie.
Najpierw ustal, czy niższa wartość rzeczywiście ogranicza potrzebną kwotę kredytu. Mieszkanie kupowane za 600 000 zł może zostać wycenione na 560 000 zł, ale konsekwencje będą inne dla osoby potrzebującej 540 000 zł kredytu, a inne dla kupującego potrzebującego 400 000 zł.
Najważniejsze jest ustalenie minimalnej wartości zabezpieczenia potrzebnej do uzyskania oczekiwanej kwoty kredytu przy poziomie LTV akceptowanym przez bank.
| Rozwiązanie | Kiedy ma sens | Co daje | Ograniczenie | Pierwszy krok |
|---|---|---|---|---|
| Ponowna weryfikacja wartości w banku | Masz konkretne zastrzeżenia do danych, opisu nieruchomości, przyjętych cech albo danych wykorzystanych przy wycenie. | Bank ponownie sprawdza wartość zabezpieczenia zgodnie ze swoją procedurą. | Sama różnica między ceną a wyceną nie dowodzi błędu. | Wskaż konkretny element wymagający sprawdzenia i dokument potwierdzający Twoje stanowisko. |
| Drugi bank | Masz czas na nowy proces kredytowy, a inny bank stosuje własne zasady oceny zabezpieczenia. | Wartość wykorzystana w drugim banku może być inna. | Nie ma gwarancji wyższej wartości ani wyższej kwoty kredytu. | Sprawdź zasady banku dotyczące wyceny przed zamówieniem kolejnego operatu. |
| Renegocjacja ceny | Sprzedający chce utrzymać transakcję mimo ograniczenia dostępnego finansowania. | Zmniejsza kwotę potrzebną do sfinansowania zakupu. | Sprzedający nie ma obowiązku zaakceptowania niższej ceny. | Pokaż rzeczywistą lukę finansową, a nie samą różnicę między ceną a operatem. |
| Dodatkowe własne środki | Masz oszczędności lub inne środki akceptowane przez bank. | Zmniejszają potrzebną kwotę kredytu i LTV. | Po zakupie pozostaje mniejsza rezerwa finansowa. | Policz środki potrzebne do zakupu oraz koszty dodatkowe transakcji. |
| Dodatkowa nieruchomość | Bank dopuszcza zabezpieczenie na innej nieruchomości albo na więcej niż jednej nieruchomości. | Może zwiększyć wartość zabezpieczenia akceptowanego przez bank. | Druga nieruchomość również podlega ocenie i może zostać objęta hipoteką. | Uzyskaj potwierdzenie banku przed ponoszeniem kosztów dodatkowej wyceny. |
Dlaczego cena zakupu i wartość przyjęta przez bank to nie to samo?
Cena z umowy określa, ile płacisz sprzedającemu, natomiast wartość przyjęta przez bank służy do oceny zabezpieczenia kredytu. Te kwoty nie muszą być równe.
W praktyce trzeba rozróżnić cztery wartości. Cena ofertowa to kwota oczekiwana przez sprzedającego. Cena transakcyjna to cena uzgodniona przez strony. Wartość rynkowa określona w operacie jest wynikiem wyceny rzeczoznawcy dla określonego celu. Wartość zaakceptowana przez bank jest wykorzystywana do oceny zabezpieczenia zgodnie z procedurą danego banku.
Kwota kredytu nie wynika wyłącznie z określonego procentu ceny zapisanej w umowie. Bank uwzględnia m.in. wartość zabezpieczenia przyjętą w swoim procesie, LTV, zdolność kredytową oraz pozostałe warunki produktu.
- ceny z ogłoszenia,
- ceny uzgodnionej ze sprzedającym,
- wartości określonej w operacie,
- wartości zaakceptowanej przez bank do oceny zabezpieczenia.
Wyższa cena sprzedaży sama w sobie nie dowodzi, że operat jest błędny. Takim dowodem nie jest również cena ofertowa podobnego mieszkania. Cena z ogłoszenia nie oznacza ceny osiągniętej w rzeczywistej transakcji.
Ile naprawdę brakuje po niższej wycenie i jak to policzyć?
Sama różnica między ceną a wyceną nie określa brakującej kwoty. Trzeba zestawić potrzebny kredyt z wartością zabezpieczenia zaakceptowaną przez bank.
- LTV – kwota kredytu ÷ wartość zabezpieczenia × 100%.
- Kwotę kredytu wynikającą z przyjętego LTV – wartość zabezpieczenia × poziom LTV.
- Dodatkową lukę gotówkową – porównaj środki potrzebne do zapłaty ceny z wcześniej planowanymi środkami własnymi.
Jeżeli potrzebujesz 540 000 zł kredytu, a w analizowanym wariancie przyjmujesz 90% LTV, wymagana wartość zabezpieczenia wynosi:
540 000 zł ÷ 0,90 = 600 000 zł.
Jeżeli bank zaakceptuje wartość 560 000 zł, kredyt 540 000 zł oznacza LTV 96,43%. Kwota odpowiadająca 90% tej wartości wynosi 504 000 zł.
| Wartość zaakceptowana przez bank | 90% wartości | Gotówka potrzebna do ceny 600 000 zł | Dodatkowo względem planowanych 60 000 zł |
|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 540 000 zł | 60 000 zł | 0 zł |
| 580 000 zł | 522 000 zł | 78 000 zł | +18 000 zł |
| 560 000 zł | 504 000 zł | 96 000 zł | +36 000 zł |
| 540 000 zł | 486 000 zł | 114 000 zł | +54 000 zł |
20% ceny w gotówce nie zawsze oznacza LTV 80%. Przy cenie 600 000 zł, własnych środkach 120 000 zł i kredycie 480 000 zł finansujesz kredytem 80% ceny. Jeżeli jednak bank zaakceptuje wartość nieruchomości na poziomie 560 000 zł, LTV wyniesie 85,71%.
Możliwa jest także sytuacja odwrotna. Kupujesz lokal za 600 000 zł, bank przyjmuje wartość 550 000 zł, ale potrzebujesz tylko 400 000 zł kredytu. LTV wynosi wtedy 72,73%. Różnica między ceną a wyceną istnieje, lecz nie powoduje dodatkowej luki wynikającej z LTV.
Od standardowych zasad dotyczących LTV istnieją rozwiązania szczególne. Rekomendacja S odrębnie odnosi się m.in. do gwarantowanych kredytów mieszkaniowych, dla których zastosowanie mają zasady wynikające z przepisów dotyczących gwarancji wkładu własnego. Przykłady w tym artykule dotyczą standardowego finansowania bez takiej gwarancji.
Niska wycena, za mały kredyt czy brak zdolności – gdzie leży problem?
Nie każdy niedobór finansowania wynika z wyceny nieruchomości. Przed kwestionowaniem operatu ustal przyczynę ograniczenia kwoty.
| Sytuacja | Na czym polega problem | Co sprawdzić najpierw |
|---|---|---|
| Niska wartość zabezpieczenia | Potrzebny kredyt jest wysoki w relacji do wartości zaakceptowanej przez bank. | Wartość przyjętą przez bank, LTV i minimalną wartość potrzebną do uzyskania oczekiwanej kwoty. |
| Kredyt w zbyt niskiej kwocie | Bank akceptuje finansowanie, ale dostępna kwota nie wystarcza do zapłaty ceny. | Czy ograniczenie wynika z LTV, zdolności kredytowej czy innego warunku decyzji. |
| Brak wystarczającej zdolności kredytowej | Problem dotyczy możliwości obsługi zobowiązania przez kredytobiorcę. | Dochody, zobowiązania, koszty utrzymania, okres kredytu i parametry finansowania. |
| Problem z nieruchomością | Bank nie akceptuje nieruchomości, jej stanu prawnego, technicznego albo określonej cechy jako zabezpieczenia. | Powód wskazany przez bank i dokumentację nieruchomości. |
- LTV mieści się w limicie, ale kredyt jest za niski – sprawdź zdolność kredytową i pozostałe warunki decyzji.
- LTV przekracza limit – policz brakującą kwotę i minimalną potrzebną wartość zabezpieczenia.
- Operat zawiera konkretny błąd – przygotuj dokument potwierdzający niezgodność i zgłoś ją do banku.
- Bank nie akceptuje nieruchomości – ustal, czy problem dotyczy stanu prawnego, technicznego czy zasad produktu.
Co sprawdzić w operacie przed zakwestionowaniem wyceny?
Sprawdź dane nieruchomości, źródła informacji, analizę rynku, zastosowane podejście i metodę, daty oraz sposób dojścia do wyniku. Niska wartość nie jest sama w sobie dowodem błędu rzeczoznawcy.
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości wymaga, aby operat przedstawiał m.in. przedmiot i zakres wyceny, cel, podstawy formalne, źródła danych, istotne daty, opis stanu nieruchomości, analizę rynku, zastosowane podejście i metodę oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.
| Co znalazłeś | Jak to traktować | Co zrobić |
|---|---|---|
| Błędny metraż, numer lokalu, prawo do nieruchomości lub inna obiektywna dana | Konkretna niezgodność wymagająca wyjaśnienia. | Dołącz dokument potwierdzający prawidłową informację. |
| Pominięte pomieszczenie, miejsce postojowe albo istotna cecha nieruchomości | Sprawdź, czy element należał do zakresu wyceny i został odpowiednio udokumentowany. | Przedstaw dokument prawny, rzut lub inne źródło potwierdzające. |
| Wątpliwości dotyczące nieruchomości podobnych lub korekt | To element merytoryczny wymagający konkretnego uzasadnienia. | Wskaż dokładnie, czego dotyczy zastrzeżenie. Nie ograniczaj się do żądania wyższej wartości. |
| Sprzedający oczekuje więcej niż wynosi wycena | Nie jest to dowód błędu operatu. | Sprawdź LTV i możliwość renegocjacji ceny. |
| Podobne mieszkanie jest wystawione drożej | Cena ofertowa nie jest równoznaczna z ceną transakcyjną ani wartością rynkową. | Nie opieraj zastrzeżeń wyłącznie na cenach z ogłoszeń. |
Sprawdź także datę sporządzenia operatu, datę oględzin i datę, na którą określono wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych albo istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.
Aktualność operatu może potwierdzić rzeczoznawca majątkowy, który go sporządził. Po takim potwierdzeniu operat może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy, licząc od upływu pierwszego okresu. Potwierdzenie aktualności może zostać dokonane jednokrotnie.
Numer uprawnień rzeczoznawcy majątkowego można sprawdzić w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.
Jak przeprowadzić ponowną weryfikację wyceny w banku?
W banku zgłaszasz konkretne zastrzeżenia do wartości zabezpieczenia lub danych użytych w procesie. Nie jest to to samo co formalna ocena prawidłowości operatu na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W zgłoszeniu wskaż konkretną informację wymagającą ponownego sprawdzenia i dokument, który potwierdza Twoje stanowisko. Sam argument, że mieszkanie powinno być warte więcej, nie wskazuje jeszcze, czy w procesie wystąpił błąd.
- stronę operatu lub dokumentu bankowego z kwestionowaną informacją,
- dokument potwierdzający prawidłową powierzchnię lub stan prawny,
- rzut lokalu lub dokument dotyczący pomieszczeń przynależnych,
- dokument dotyczący miejsca postojowego albo udziału w nieruchomości,
- materiał potwierdzający stan nieruchomości na dzień wyceny,
- krótkie zestawienie – informacja w operacie, stan faktyczny i dokument potwierdzający.
Formalna ścieżka wynikająca z art. 157 UGN wygląda inaczej. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organizacja wyznacza zespół co najmniej dwóch rzeczoznawców, a ustawa przewiduje termin nie dłuższy niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny.
Drugi operat nie jest sam w sobie dowodem nieprawidłowości pierwszego. Art. 157 ust. 2 UGN stanowi, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę wyceny tej samej nieruchomości nie może samo stanowić podstawy oceny prawidłowości pierwszego operatu.
| Ścieżka | Cel | Kiedy jej użyć |
|---|---|---|
| Ponowna weryfikacja w banku | Ponowne sprawdzenie wartości zabezpieczenia w procesie kredytowym. | Gdy zależy Ci na decyzji kredytowej i masz konkretne zastrzeżenia. |
| Wyjaśnienie rzeczoznawcy | Wyjaśnienie danych, założeń lub rozwiązań zastosowanych w operacie. | Gdy potrzebujesz objaśnienia konkretnego elementu dokumentu. |
| Ocena z art. 157 UGN | Formalna ocena prawidłowości sporządzenia operatu. | Gdy spór dotyczy prawidłowości operatu, a nie wyłącznie decyzji bankowej. |
Ponowna weryfikacja ma sens wtedy, gdy ewentualna zmiana wartości może rzeczywiście wpłynąć na potrzebną kwotę finansowania. Przed rozpoczęciem sporu policz minimalną wartość zabezpieczenia potrzebną do uzyskania oczekiwanej kwoty kredytu.
Czy drugi bank lub drugi operat zmienią sytuację?
Drugi bank przeprowadza własną ocenę zabezpieczenia, dlatego wartość wykorzystana w jego procesie może być inna. Nie ma jednak gwarancji, że będzie wyższa.
Banki stosują własne zasady dotyczące wyceny, akceptowanych dokumentów i kontroli zabezpieczenia. Przed zamówieniem nowego operatu sprawdź, czy bank przyjmuje dokument dostarczony przez klienta, jakie wymagania ma wobec jego treści i czy stosuje dodatkowe kryteria wobec rzeczoznawcy.
Nie zamawiaj kolejnego operatu wyłącznie w celu uzyskania wyższej wartości. Jeżeli drugi bank przeprowadza własną wycenę albo własną weryfikację, kolejny dokument może nie być potrzebny.
Jeżeli termin umowy przyrzeczonej jest bliski, nowy proces kredytowy w drugim banku może nie zakończyć się przed planowanym aktem. W takiej sytuacji równolegle uzgodnij ze sprzedającym możliwość zmiany terminu.
Jak renegocjować cenę, gdy kwota kredytu nie wystarcza do zakupu?
Negocjuj na podstawie rzeczywistej luki finansowej, a nie samej różnicy między ceną sprzedaży a wartością z operatu.
W przykładzie z ceną 600 000 zł, wartością zaakceptowaną przez bank 560 000 zł i finansowaniem odpowiadającym 90% tej wartości dostępny kredyt wynosi 504 000 zł. Do zapłaty ceny potrzeba więc 96 000 zł środków własnych. Jeżeli przed wyceną planowałeś 60 000 zł, dodatkowa luka wynosi 36 000 zł.
To ta kwota pokazuje skalę problemu finansowego. Strony mogą uzgodnić obniżenie ceny o całość lub część luki, zwiększenie udziału środków kupującego albo zmianę terminu umożliwiającą ponowną weryfikację lub rozpoczęcie procesu w drugim banku.
Jeżeli sprzedający nie zgadza się na obniżenie ceny, pozostają dodatkowe własne środki, drugi bank albo inne zabezpieczenie akceptowane przez bank. Dostępność tych rozwiązań zależy od zasad banku i warunków konkretnej transakcji.
Jak niska wycena wpływa na zadatek i umowę przedwstępną?
Niska wycena nie oznacza automatycznie ani utraty zadatku, ani obowiązku jego zwrotu. Trzeba sprawdzić treść umowy przedwstępnej oraz zasady wynikające z art. 394 Kodeksu cywilnego.
Art. 394 § 1 przewiduje, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, gdy jedna ze stron nie wykonuje umowy, druga może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Art. 394 § 3 stanowi natomiast, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Ta sama zasada obowiązuje, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony.
Nie można automatycznie uznać, że każda odmowa kredytu, za mała kwota finansowania lub niska wycena jest okolicznością niezależną od obu stron. Ocena zależy od treści umowy, przyczyny niewykonania transakcji i zachowania stron.
O skutkach nieuzyskania finansowania nie decyduje wyłącznie nazwa dokumentu bankowego, lecz treść umowy przedwstępnej, rzeczywista przyczyna niewykonania umowy oraz odpowiedzialność stron.
Co powinna regulować klauzula dotycząca finansowania?
- minimalną kwotę kredytu potrzebną do wykonania umowy,
- termin na uzyskanie finansowania,
- czy warunek obejmuje decyzję negatywną,
- czy obejmuje decyzję pozytywną w kwocie niższej od wymaganej,
- czy obejmuje zbyt niską wartość nieruchomości przyjętą przez bank,
- jakie dokumenty potwierdzają niespełnienie warunku,
- czy kupujący ma obowiązek złożenia wniosku do określonej liczby banków,
- co dzieje się z zadatkiem,
- w jakim terminie środki mają zostać zwrócone,
- czy strony dopuszczają zmianę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Klauzula „uzyskania kredytu” i klauzula odnosząca się do konkretnej minimalnej kwoty finansowania nie muszą wywoływać tych samych skutków. Przy wysokim zadatku albo niestandardowych zapisach umowę przedwstępną warto sprawdzić z prawnikiem lub notariuszem przed podpisaniem.
Czy dodatkowa nieruchomość może uratować kredyt?
Bank może zaakceptować hipotekę na innej nieruchomości, jeżeli jego produkt i procedury dopuszczają taką konstrukcję. Nie oznacza to automatycznej zgody na oczekiwaną kwotę kredytu.
Przykładowo ING Bank Śląski wskazuje, że zabezpieczenie hipoteczne może zostać ustanowione na kredytowanej nieruchomości albo na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy lub osoby trzeciej. Jeżeli zabezpieczenie ma zostać ustanowione na nieruchomości osoby trzeciej, bank stosuje dodatkowe wymagania dotyczące takiej konstrukcji.
Bank sprawdzi m.in. wartość, stan prawny i obciążenia dodatkowej nieruchomości. Sposób uwzględnienia kilku zabezpieczeń zależy od procedur konkretnego banku. Nie należy samodzielnie sumować wartości dwóch nieruchomości i traktować otrzymanego LTV jako wyniku, który bank ma obowiązek zaakceptować.
Jak pokryć brakującą kwotę po niższej wycenie?
Wkład własny i dodatkowa kwota potrzebna do zapłaty ceny nie zawsze oznaczają dokładnie to samo. Wkład własny jest elementem struktury finansowania kontrolowanym przez bank. Jeżeli cena sprzedaży przewyższa wartość przyjętą przez bank, dodatkowa kwota może wynikać także z różnicy pomiędzy ceną transakcyjną a dostępnym finansowaniem.
Źródłem dodatkowych środków mogą być np. własne oszczędności, środki ze sprzedaży aktywów albo darowizna, jeżeli bank akceptuje takie źródło i spełnione są jego wymagania dotyczące udokumentowania środków.
Co zrobić krok po kroku przed terminem aktu notarialnego?
Najpierw ustal skalę problemu, a następnie prowadź równolegle działania w banku i rozmowy ze sprzedającym. Nie odkładaj kwestii ceny, terminu i zadatku do ostatnich dni przed aktem.
- Ustal wartość zabezpieczenia zaakceptowaną przez bank. Nie opieraj się wyłącznie na cenie zakupu ani wartości zapisanej w operacie.
- Sprawdź maksymalną dostępną kwotę kredytu. Ustal, czy ograniczenie wynika z LTV, zdolności kredytowej czy innego warunku.
- Policz LTV i rzeczywistą lukę gotówkową.
- Policz minimalną wartość zabezpieczenia potrzebną do uzyskania oczekiwanej kwoty kredytu.
- Sprawdź termin umowy przyrzeczonej oraz postanowienia dotyczące zadatku i finansowania.
- Jeżeli masz konkretne zastrzeżenia do wyceny, zgłoś je bankowi wraz z dokumentami.
- Równolegle rozpocznij rozmowę ze sprzedającym o ewentualnej zmianie ceny lub terminu.
- Sprawdź możliwość rozpoczęcia procesu w innym banku, jeżeli harmonogram transakcji na to pozwala.
- Ustal źródło dodatkowych własnych środków, jeżeli będą potrzebne.
- Przed poniesieniem kolejnych kosztów sprawdź, czy planowane rozwiązanie rzeczywiście zamyka lukę finansową.
Nie każda niska wycena uzasadnia długi spór o operat. Jeżeli do zamknięcia finansowania potrzebujesz wzrostu wartości z 590 000 zł do 600 000 zł, sytuacja jest inna niż przy wartości 520 000 zł. Najpierw policz wartość potrzebną do realizacji transakcji.
Checklista: operat niższy niż cena zakupu
- sprawdź wartość zaakceptowaną przez bank i potrzebną kwotę kredytu,
- policz LTV, maksymalną kwotę finansowania i rzeczywistą lukę gotówkową,
- ustal, czy ograniczenie wynika z wyceny, zdolności czy innego warunku,
- sprawdź operat i przygotuj dokumenty potwierdzające konkretne zastrzeżenia,
- przeczytaj postanowienia umowy przedwstępnej dotyczące zadatku i finansowania,
- sprawdź termin aktu i możliwość przeprowadzenia procesu w drugim banku,
- negocjuj cenę lub termin, zanim zabraknie czasu na zmianę warunków transakcji,
- nie finansuj wkładu własnego kredytem, pożyczką ani dotacją.
Słowniczek pojęć
Opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości dla konkretnego celu. Dokument przedstawia podstawy wyceny, dane, sposób postępowania oraz wynik.
Wartość nieruchomości określona na konkretny dzień zgodnie z zasadami wyceny. Nie musi być równa cenie uzgodnionej pomiędzy kupującym i sprzedającym.
Wartość nieruchomości wykorzystywana przez bank do oceny zabezpieczenia kredytu zgodnie z jego procedurą. Nie zawsze musi być identyczna z wartością końcową wskazaną w dostarczonym operacie.
Relacja kwoty ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Skrót pochodzi od loan-to-value.
Udział środków kredytobiorcy w finansowaniu transakcji wymagany zgodnie z zasadami banku i ramami Rekomendacji S KNF.
Świadczenie związane z zawarciem umowy, którego skutki w razie wykonania, rozwiązania albo niewykonania umowy wynikają z ustaleń stron oraz art. 394 Kodeksu cywilnego.
FAQ: niska wycena nieruchomości a kredyt i zadatek
Co zrobić, gdy bank wycenił mieszkanie niżej niż cena zakupu?
Ustal wartość zaakceptowaną przez bank, policz LTV i rzeczywistą lukę finansową. Następnie sprawdź ponowną weryfikację, drugi bank, negocjację ceny, własne środki lub dodatkowe zabezpieczenie.
Ile trzeba dopłacić, gdy operat jest niższy od ceny?
Nie można tego ustalić z samej różnicy między ceną a operatem. Potrzebne są kwota kredytu, wartość zaakceptowana przez bank oraz poziom LTV stosowany w danym przypadku.
Czy bank musi przyjąć wartość z operatu szacunkowego?
Nie należy zakładać, że bank automatycznie przyjmie wartość wskazaną w każdym dostarczonym operacie. Bank stosuje własne zasady oceny zabezpieczenia i może poddać wycenę weryfikacji przed przyjęciem wartości wykorzystywanej w procesie kredytowym.
Czy można odwołać się od zbyt niskiej wyceny nieruchomości?
W banku można zgłosić konkretne zastrzeżenia zgodnie z jego procedurą. Formalna ocena prawidłowości operatu z art. 157 UGN jest odrębnym postępowaniem prowadzonym przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Czy drugi operat może zmienić decyzję banku?
Sam drugi operat nie unieważnia pierwszego. Może zostać wykorzystany w innym procesie lub ponownej analizie, jeżeli zasady danego banku na to pozwalają, ale nie ma gwarancji zaakceptowania wyższej wartości.
Czy odzyskam zadatek, jeśli bank da za mały kredyt z powodu wyceny?
Nie ma automatycznej zasady zwrotu zadatku. Trzeba sprawdzić treść umowy przedwstępnej, przyczynę niewykonania transakcji i zasady wynikające z art. 394 Kodeksu cywilnego.
Czy druga nieruchomość może zastąpić brakującą gotówkę?
Bank może zaakceptować dodatkową nieruchomość jako zabezpieczenie, jeżeli jego zasady to dopuszczają. Nieruchomość podlega ocenie i może zostać objęta hipoteką, dlatego nie jest neutralnym odpowiednikiem własnej gotówki.
Źródła i podstawa prawna
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 399
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 05/09/2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, Dz.U. 2023 poz. 1832
- Kodeks cywilny, tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 389-394
- Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S, tekst ujednolicony uwzględniający uchwałę nr 242/2023 z 19/06/2023 r.
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Wycena nieruchomości
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych
- ING Bank Śląski, informacje ogólne o kredycie hipotecznym i zabezpieczeniach
Stan prawny i regulacyjny: 30/08/2026 r.
Założenia przykładów: obliczenia pokazują zależność między kwotą kredytu, wartością zabezpieczenia i LTV. Rzeczywista dostępna kwota zależy od zasad banku, rodzaju nieruchomości, dodatkowych zabezpieczeń, zdolności kredytowej oraz warunków konkretnego produktu. Przykłady dotyczą standardowego finansowania bez gwarancji wkładu własnego.
Co zrobić, gdy operat szacunkowy jest niższy niż cena zakupu?
Najpierw ustal wartość zaakceptowaną przez bank, potrzebną kwotę kredytu, LTV i rzeczywistą lukę finansową. Dopiero na tej podstawie wybierz ponowną weryfikację, drugi bank, renegocjację ceny, dodatkowe środki własne albo inne zabezpieczenie akceptowane przez bank.
Jeżeli zbliża się termin aktu, równolegle sprawdź zapisy dotyczące zadatku i porozmawiaj ze sprzedającym o ewentualnej zmianie ceny lub terminu.
Aktualizacja artykułu: 30 sierpnia 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Treści przedstawione w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani finansowej w rozumieniu przepisów prawa. Przed podjęciem decyzji mającej wpływ na Twoje finanse, skonsultuj się z właściwym specjalistą.