Czy dochód z najmu zwiększa zdolność kredytową? Zasady banków, staż i kalkulacja

Czym różnią się czynsz, przychód podatkowy, wpływ na konto i dochód przyjęty przez bank?

Kwota czynszu wpisana w umowie nie jest automatycznie kwotą, którą bank doliczy do Twoich dochodów. Przy ocenie zdolności trzeba rozróżnić cztery wartości.

Na jakich zasadach banki wliczają dochód z najmu do zdolności kredytowej?

Bank może uwzględnić dochód z najmu, jeżeli zgodnie ze swoją metodologią uzna go za odpowiednio udokumentowany i wystarczająco stabilny. Nie istnieje jednak przepis nakazujący doliczenie do zdolności całej kwoty czynszu zapisanej w umowie.

Przy kredycie hipotecznym bank powinien ocenić źródła spłaty, poziom i stabilność dochodów, wydatki oraz istniejące zobowiązania. W przypadku najmu oznacza to, że sama wysokość czynszu jest tylko jednym z elementów analizy.

• umowa najmu – pokazuje warunki najmu oraz wysokość czynszu,
• historia rachunku – potwierdza, czy płatności rzeczywiście wpływają,
• dokumenty podatkowe – pozwalają zestawić deklarowany najem z rozliczonym przychodem,
• zobowiązania i wydatki – wpływają na część dochodu dostępną na spłatę nowego kredytu.

Umowa, rzeczywiste wpływy i dokumentacja podatkowa powinny tworzyć spójny obraz najmu. Rozbieżności między dokumentami mogą utrudnić ocenę źródła dochodu.

Jak długo trzeba wynajmować mieszkanie, aby bank zaakceptował wpływy z czynszu?

Nie istnieje jeden ustawowy minimalny okres uzyskiwania dochodu z najmu obowiązujący wszystkie banki. Nie można więc przyjąć ogólnej zasady, że zawsze wystarczą 3, 6 albo 12 miesięcy historii.

Wymagany okres uzyskiwania dochodu określa procedura konkretnego banku. Instytucja może brać pod uwagę datę rozpoczęcia najmu, ciągłość kolejnych umów oraz historię rzeczywistych płatności.

Czy zmiana najemcy przerywa historię dochodu?

Nie ma jednej sektorowej zasady dotyczącej zmiany najemcy. Bank może analizować przede wszystkim ciągłość uzyskiwania przychodów z nieruchomości, długość przerwy między umowami oraz regularność wpływów.

Zmiana najemcy sama w sobie nie przesądza więc o utracie całej historii. Dłuższa przerwa bez płatności może natomiast utrudnić wykazanie stabilności źródła dochodu.

Co jeśli najemca nie zapłaci czynszu?

W najmie prywatnym należny, ale nieotrzymany czynsz nie jest jeszcze przychodem podatkowym. Przychód powstaje dopiero po otrzymaniu pieniędzy albo postawieniu ich do dyspozycji wynajmującego.

Dla banku brak regularnej wpłaty oznacza jednocześnie przerwę w historii rzeczywistych wpływów, która ma potwierdzać stabilność dochodu.

Dlaczego przychód z PIT-28 nie jest tym samym co dochód przyjmowany przez bank?

Przychód podatkowy z najmu i kwota dochodu przyjęta przez bank do kalkulacji zdolności to dwie różne wartości. W najmie prywatnym podatek jest liczony od przychodu, natomiast bank stosuje własną metodologię oceny zdolności kredytowej.

Przy najmie prywatnym ryczałt wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Jeżeli wynajmowana nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków i złożyli oni oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich, stawkę 12,5% stosuje się dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł przychodu. Ten podwyższony limit nie dotyczy małżonków pozostających w rozdzielności majątkowej.

Jeżeli wynajmujesz kilka nieruchomości, limit 100 000 zł nie jest liczony oddzielnie dla każdego lokalu. Przy ustalaniu właściwej stawki uwzględnia się łączny przychód objęty tym limitem.

Czy opłaty administracyjne i media są przychodem właściciela?

Jeżeli z umowy wynika, że określone opłaty związane z lokalem ponosi najemca, nie stanowią one przychodu właściciela. Nie ma przy tym znaczenia, czy najemca opłaca je bezpośrednio, czy przekazuje pieniądze właścicielowi, który następnie reguluje należności.

Dotyczy to przykładowo czynszu do wspólnoty lub spółdzielni oraz opłat za wodę, energię elektryczną, gaz czy Internet, jeżeli zgodnie z umową obciążają najemcę.

Czy kaucja od najemcy jest przychodem z najmu?

Zwrotna kaucja wpłacona przez najemcę co do zasady nie jest przychodem właściciela. Jeżeli jednak zostanie zatrzymana na pokrycie zaległego czynszu, zatrzymana kwota stanowi przychód z najmu. Jeżeli kaucja zostanie zatrzymana na pokrycie szkód w wynajmowanej nieruchomości, Ministerstwo Finansów wskazuje, że stanowi przychód z innych źródeł.

Powrót na górę

Jakie dokumenty dotyczące najmu przygotować do wniosku kredytowego?

Zakres dokumentów zależy od banku. Ich zadaniem jest potwierdzenie istnienia najmu, historii źródła dochodu oraz faktycznych wpływów. Nie ma jednego ustawowego zestawu dokumentów obowiązującego wszystkie instytucje.

Co potwierdza każdy dokument, a czego nie można ustalić na jego podstawie?

Żaden pojedynczy dokument nie potwierdza wszystkich elementów potrzebnych do oceny dochodu z najmu. Dlatego bank może analizować kilka źródeł informacji jednocześnie.

Czy płatność czynszu gotówką utrudnia potwierdzenie dochodu?

Płatność gotówką nie jest ustawowo zakazana, ale może utrudnić wykazanie regularności dochodu. Przy przelewach bank może łatwiej zestawić umowę najmu z datami i wysokością rzeczywistych wpływów. Jeżeli czynsz jest płacony gotówką, sposób udokumentowania płatności trzeba sprawdzić w procedurze konkretnej instytucji.

Czy bank pomniejsza dochód z najmu o koszty i ryzyko pustostanu?

Nie ma jednego współczynnika, według którego wszystkie banki pomniejszają dochód z najmu. Kwota przyjęta do kalkulacji zdolności zależy od metodologii konkretnej instytucji.

Bank powinien jednak oceniać stabilność dochodów oraz zdolność klienta do regularnej obsługi zobowiązania. W przypadku najmu znaczenie mogą mieć m.in. przerwy między najemcami, opóźnienia w płatnościach oraz zmienność wpływów.

Jak bank podchodzi do najmu krótkoterminowego?

Najmu krótkoterminowego nie należy automatycznie utożsamiać z klasycznym najmem prywatnym mieszkania na dłuższy okres. Przychody mogą być bardziej sezonowe i zmienne, a kwalifikacja podatkowa zależy od faktycznego sposobu prowadzenia wynajmu. Zasady akceptacji takiego źródła dochodu trzeba sprawdzić w konkretnej instytucji.

Jak kredyt na wynajmowanym mieszkaniu wpływa na zdolność kredytową?

Dodatni przepływ pieniężny z mieszkania nie oznacza automatycznie dodatniego wpływu na zdolność kredytową. Bank ustala kwotę dochodu z najmu oraz uwzględnia istniejące zobowiązania zgodnie ze swoją metodologią.

Załóżmy, że otrzymujesz 3000 zł miesięcznego czynszu, a rata kredytu na wynajmowane mieszkanie wynosi 2200 zł. Proste działanie 3000 zł minus 2200 zł daje 800 zł, ale nie jest kalkulacją zdolności kredytowej.

Bank może przyjąć do kalkulacji kwotę niższą niż pełne 3000 zł, podczas gdy istniejący kredyt nadal jest uwzględniany w ocenie zobowiązań. Mieszkanie generujące dodatni przepływ dla właściciela nie musi więc zwiększać maksymalnej dostępnej kwoty nowego kredytu.

• zaakceptowany dochód z najmu – zwiększa łączny dochód przyjęty do analizy,
• istniejący kredyt – obciąża budżet zgodnie z metodologią banku,
• karty kredytowe, limity i pozostałe raty – również wpływają na ocenę zdolności,
• koszty utrzymania gospodarstwa domowego – ograniczają środki dostępne na nową ratę.

Powrót na górę

Czy bank uwzględni przyszły dochód z najmu nieruchomości, którą dopiero kupujesz?

Dochód z już wynajmowanej nieruchomości i przyszły czynsz z lokalu, który dopiero zamierzasz wynająć, to dwa odmienne przypadki. W drugim scenariuszu nie ma jeszcze historii rzeczywistych wpływów. Nie należy utożsamiać rynkowej kwoty czynszu, którą potencjalnie można uzyskać, z dochodem już osiąganym i udokumentowanym.

Czy dochód z najmu może być jedynym źródłem dochodu?

Przepisy nie ustanawiają ogólnego obowiązku posiadania etatu obok dochodu z najmu. Poszczególne banki mogą jednak określać własne warunki dotyczące akceptacji najmu jako samodzielnego lub dodatkowego źródła dochodu. Przykładowo UniCredit w swojej publicznej informacji wskazuje, że akceptuje dochód z najmu wyłącznie jako dochód dodatkowy.

O ile realnie wzrośnie zdolność kredytowa przy czynszu z najmu 3000 zł?

Nie istnieje uniwersalny przelicznik, według którego 3000 zł czynszu odpowiada określonej dodatkowej kwocie kredytu. Wynik zależy m.in. od kwoty dochodu zaakceptowanej przez bank, innych dochodów, zobowiązań, liczby osób w gospodarstwie domowym, okresu kredytowania oraz parametrów finansowania.

Można natomiast policzyć część podatkową. Jeśli 3000 zł miesięcznie jest w całości przychodem podlegającym stawce 8,5% i nie został przekroczony próg 100 000 zł:

2745 zł nie jest podatkowym dochodem netto ani kwotą, którą bank automatycznie wykorzysta w kalkulacji. Jest jedynie matematyczną różnicą między przychodem 3000 zł a podatkiem 8,5% w przedstawionym przykładzie.

W jakich sytuacjach bank może nie uwzględnić dochodu z wynajmu nieruchomości?

Bank może nie uwzględnić dochodu z najmu, jeżeli dokumentacja jest niewystarczająca, historia wpływów jest zbyt krótka według jego procedury albo źródło nie daje podstaw do uznania go za wystarczająco stabilne. Nie oznacza to automatycznej odmowy kredytu, jeżeli pozostałe zaakceptowane dochody zapewniają wymaganą zdolność.

Jeżeli dochód nie został uwzględniony, warto ustalić, czy przyczyną była długość historii, dokumentacja, charakter najmu czy sposób kalkulacji. Pozwala to odróżnić brak akceptacji jednego źródła dochodu od rzeczywistego braku zdolności kredytowej.

Powrót na górę

Co jest regułą, a co zależy od konkretnego banku?

Prawo bankowe i Rekomendacja S KNF określają ramy oceny zdolności kredytowej, ale szczegółowa metodologia kwalifikowania dochodu z najmu należy do banku. To rozróżnienie pozwala uniknąć traktowania warunków jednej instytucji jako reguły całego rynku.

Co sprawdzić w banku przed złożeniem wniosku z dochodem z najmu?

Najważniejsze parametry nie wynikają z jednej wspólnej tabeli dla całego rynku. Przed wyborem banku warto sprawdzić pięć elementów jego aktualnej procedury.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Powrót na górę