Wkład własny do kredytu – skąd wziąć pieniądze i czego bank nie uzna

Czym jest wkład własny do kredytu hipotecznego i jak bank ustala jego wysokość?

Wkład własny to część kosztu inwestycji, której bank nie finansuje kredytem hipotecznym. Im większy udział własnych środków w wartości zabezpieczenia, tym niższy wskaźnik LTV.

Rekomendacja S KNF wskazuje zasady dotyczące maksymalnego LTV i wymaga od banków ustalenia własnych limitów minimalnego wkładu. Warunki konkretnego kredytu zależą więc zarówno od regulacji nadzorczych, jak i od polityki kredytowej banku.

Wkład nie zawsze przyjmuje formę pieniędzy wpłacanych sprzedającemu. KNF wskazuje wprost, że bank może zaliczyć na jego poczet wartość nieruchomości gruntowej, na której ma znajdować się kredytowana nieruchomość. W określonych transakcjach uwzględniane są również wcześniej dokonane wpłaty lub poniesione nakłady.

Ile wkładu własnego potrzeba przy LTV 80% i 90%?

Przy LTV 80% własny udział odpowiada 20% wartości przyjętej do finansowania. Przy LTV 90% jest to 10%. Finansowanie do 90% wartości nieruchomości wiąże się jednak z zabezpieczeniem części ekspozycji przekraczającej 80% LTV.

Dla nieruchomości o wartości 600 000 zł:

• LTV 80% – kredyt 480 000 zł, wkład 120 000 zł,
• LTV 90% – kredyt 540 000 zł, wkład 60 000 zł.

Rekomendacja S dopuszcza przy nieruchomościach mieszkalnych LTV przekraczające 80%, lecz nie wyższe niż 90%, jeżeli część ponad 80% zostanie odpowiednio zabezpieczona. Forma zabezpieczenia zależy od konstrukcji produktu i procedur banku.

Jakie źródła środków bank może zaakceptować jako wkład własny?

Najprostsze do udokumentowania są środki znajdujące się na rachunku, lokacie lub rachunku inwestycyjnym oraz pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku. Akceptacja konkretnego źródła zależy od tego, czy bank może potwierdzić jego pochodzenie i powiązać je z transakcją.

Bank może poprosić o dodatkowe wyjaśnienia także wtedy, gdy pieniądze znajdują się już na rachunku. Sama obecność środków nie zastępuje dokumentacji ich pochodzenia.

Jak bank sprawdza pochodzenie wkładu własnego?

Bank zestawia dokumenty dotyczące źródła pieniędzy z historią rachunku i informacjami przekazanymi we wniosku. Zakres dokumentacji zależy od charakteru transakcji, kwoty, sposobu zgromadzenia środków oraz oceny ryzyka.

Przepisy AML nakładają na banki obowiązki dotyczące stosowania środków bezpieczeństwa finansowego, w tym – w odpowiednich przypadkach – badania źródła pochodzenia wartości majątkowych. GIIF wskazuje, że instytucja obowiązana może zwrócić się do klienta o wyjaśnienia lub dokumenty dotyczące źródła środków.

Czy darowizna może stanowić wkład własny do kredytu hipotecznego?

Tak, darowizna może stanowić źródło wkładu, jeżeli bank zaakceptuje sposób jej przekazania i otrzyma dokumenty pozwalające wyjaśnić pochodzenie pieniędzy.

Bankowa akceptacja darowizny i podatkowe zwolnienie darowizny to dwie odrębne kwestie. Dokument wystarczający bankowi nie zawsze wyczerpuje obowiązki wobec urzędu skarbowego.

Przy darowiźnie pieniężnej od osoby należącej do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zgłoszenie SD-Z2 składa się co do zasady w terminie 6 miesięcy. Otrzymanie pieniędzy trzeba udokumentować w sposób wskazany w przepisach, m.in. wpływem na rachunek płatniczy obdarowanego, jego rachunek inny niż płatniczy w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym.

SD-Z2 nie jest potrzebny w każdej sytuacji. Zgłoszenia nie składa się m.in. wtedy, gdy łączna wartość nabyć od tej samej osoby, obliczana według zasad podatkowych, nie przekracza 36 120 zł, albo gdy zastosowanie ma przewidziany w przepisach wyjątek dotyczący czynności dokonanej w formie aktu notarialnego.

Jeżeli środki mają zostać przekazane bezpośrednio sprzedawcy lub deweloperowi, sposób płatności warto ustalić przed przelewem z bankiem oraz sprawdzić oddzielnie jego skutki podatkowe. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której przepływ zaakceptowany w procesie kredytowym nie spełnia wymagań potrzebnych do zwolnienia podatkowego.

Czy kredyt, pożyczka lub limit mogą finansować wkład własny?

Nie należy finansować wkładu własnego środkami pochodzącymi z kredytu lub pożyczki. Rekomendacja S KNF w pkt 10.7 wskazuje, że bank powinien upewnić się, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki lub dotacji.

Odrębnie pkt 10.5 Rekomendacji S pozwala bankowi dopuścić wkład w ramach ustawowych programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Dlatego ogólnej reguły o źródle pieniędzy nie należy odczytywać jako wykluczenia rozwiązań dopuszczonych konkretnym programem, takich jak opisany RKM. Rekomendacja S, pkt 10.5 i 10.7.

Dodatkowe zadłużenie wpływa również na ocenę zdolności kredytowej. Kredyt gotówkowy, karta kredytowa lub limit odnawialny zwiększają obciążenia uwzględniane przy analizie hipotecznej.

• Kredyt gotówkowy – nie powinien stanowić źródła wkładu i jednocześnie zwiększa miesięczne obciążenia,
• pożyczka prywatna – pozostaje zobowiązaniem zwrotnym i nie spełnia zasady dotyczącej własnego źródła wkładu,
• karta kredytowa lub limit – mogą obniżać zdolność nawet wtedy, gdy nie wykorzystujesz całej dostępnej kwoty.

Kiedy działka, poniesione nakłady i wpłaty do dewelopera stanowią wkład własny?

Przy kredycie na budowę domu bank może zaliczyć na poczet wkładu wartość działki, na której ma powstać kredytowana nieruchomość. Wynika to wprost z Rekomendacji S KNF.

Bank sprawdza wartość gruntu i jego stan prawny. Jeżeli działka jest obciążona hipoteką, bank ocenia, jaka część jej wartości może zostać potraktowana jako wkład.

W zależności od rodzaju inwestycji uwzględnione mogą zostać również udokumentowane wydatki poniesione wcześniej na budowę, wykonane prace albo wpłaty wynikające z umowy deweloperskiej. Dokładny sposób rozliczenia zależy od procedury banku i konstrukcji kredytu.

Jakie źródła wkładu powodują problemy podczas analizy kredytowej?

Problem powstaje przede wszystkim wtedy, gdy dokumenty nie wyjaśniają pochodzenia pieniędzy albo informacje przekazane bankowi są niespójne.

Duża wpłata gotówki tuż przed wnioskiem nie jest automatycznie niedopuszczalna, ale bank może oczekiwać dowodów pozwalających ustalić jej źródło. Samo wpłacenie pieniędzy na konto nie rozwiązuje problemu dokumentacyjnego.

Przy bardziej złożonym źródle pieniędzy pomocne jest krótkie zestawienie: kwota – data – źródło – dokument – rachunek, na który wpłynęły środki. Ułatwia to przygotowanie odpowiedzi na pytania analityka.

Jak przygotować wkład własny przed złożeniem wniosku hipotecznego?

Najpierw ustal docelową kwotę wkładu i oddziel ją od kosztów transakcji. Następnie przypisz do każdego źródła pieniędzy dokument, który potwierdza jego pochodzenie.

Przy cenie 600 000 zł wariant 20% oznacza 120 000 zł własnego udziału, a wariant 10% – 60 000 zł. Sama możliwość wniesienia niższego wkładu nie przesądza jednak, że taki wariant będzie korzystniejszy. Porównaj całkowity koszt kredytu, wymagane zabezpieczenia i warunki produktów dodatkowych.

Jeżeli część pieniędzy pochodzi ze sprzedaży majątku albo darowizny, nie odkładaj dokumentowania transakcji do momentu składania wniosku. Umowy, historię rachunku i potwierdzenia przelewów łatwiej uporządkować na bieżąco.

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania o wkład własny