Jak działa formularz informacyjny kredytu hipotecznego i co w nim sprawdzić w 10 minut?

Czym jest formularz informacyjny kredytu hipotecznego?

To ustawowy, zindywidualizowany formularz służący do porównania kredytów hipotecznych i oceny konsekwencji finansowych konkretnej oferty przed zawarciem umowy.

Dokument jest przygotowywany na podstawie informacji przekazanych przez konsumenta oraz parametrów konkretnego wariantu finansowania. Zawiera m.in. dane kredytodawcy, główne cechy kredytu, rodzaj i wysokość oprocentowania, RRSO, częstotliwość i wysokość rat, całkowitą kwotę do zapłaty, wymagane zabezpieczenia, informacje o usługach dodatkowych, wcześniejszej spłacie oraz ryzykach.

W praktyce formularz jest często określany jako ESIS od angielskiej nazwy European Standardised Information Sheet. Istotny jest ustawowy zakres informacji zawartych w dokumencie, a nie skrót stosowany przez bank.

Formularz informacyjny nie jest decyzją kredytową. Nie oznacza, że bank zaakceptował wniosek ani że kredyt zostanie udzielony. Ocena zdolności kredytowej, transakcji i zabezpieczenia następuje w dalszym postępowaniu.

Jak jest zbudowany formularz ESIS?

Ustawowy wzór prowadzi konsumenta od danych kredytodawcy i głównych cech kredytu przez oprocentowanie, RRSO i raty do usług dodatkowych, wcześniejszej spłaty, praw konsumenta i informacji o skutkach niewykonania umowy.

Powrót na górę

Kiedy bank przekazuje formularz i kiedy informacje są wiążące?

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego albo agent przekazuje formularz na trwałym nośniku niezwłocznie po otrzymaniu wymaganych informacji od konsumenta, najpóźniej przed złożeniem wniosku kredytowego.

Do przygotowania zindywidualizowanego formularza potrzebne są informacje dotyczące m.in. potrzeb, sytuacji finansowej i osobistej konsumenta, jego preferencji oraz celów. Dokument powinien umożliwić ocenę konkretnego wariantu przed rozpoczęciem właściwego procesu kredytowego.

Termin ważności informacji zawartych w formularzu wynosi co najmniej 14 dni. Jeżeli konsument złoży wniosek w okresie ważności formularza, przedstawione informacje są wiążące dla kredytodawcy w zakresie wynikającym z ustawy. Nie oznacza to obowiązku udzielenia kredytu osobie, która nie spełnia warunków jego uzyskania.

Trwały nośnik to materiał lub urządzenie umożliwiające przechowywanie i odczytywanie informacji przez okres odpowiedni do ich celu oraz odtworzenie ich w niezmienionej postaci. Może to być np. dokument papierowy, e-mail, plik PDF albo rozwiązanie w bankowości elektronicznej spełniające te wymagania.

Co dzieje się po złożeniu wniosku?

Początek biegu terminu: zgodnie ze stanowiskiem UKNF 21 dni liczy się od przekazania wszystkich dokumentów i informacji niezbędnych do oceny zdolności kredytowej. Samo rozpoczęcie kompletowania dokumentów nie uruchamia tego terminu. Stanowisko UKNF.

Ustawa określa również zasady przekazania decyzji kredytowej. Co do zasady decyzję przekazuje się konsumentowi na trwałym nośniku w 21. dniu od otrzymania wniosku. Konsument może zgodzić się na wcześniejsze przekazanie decyzji, a kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego lub agent informuje o takiej możliwości.

Powrót na górę

Jak porównać kwotę, okres, ratę, RRSO i całkowity koszt?

Najpierw upewnij się, że porównujesz ten sam wariant kredytu. Dopiero później zestawiaj RRSO, ratę i całkowitą kwotę do zapłaty.

Różna kwota kredytu, okres spłaty, wkład własny, rodzaj oprocentowania lub zakres produktów dodatkowych może istotnie zmienić wynik porównania. Sama rata nie wystarcza – można ją obniżyć przez wydłużenie okresu spłaty, co jednocześnie może zwiększyć łączny koszt finansowania.

RRSO przedstawia całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym. Nie jest jednak zestawieniem wszystkich wydatków związanych z zakupem nieruchomości.

Dlaczego w formularzu może pojawić się dodatkowa przykładowa RRSO?

Przy określonych konstrukcjach oprocentowania formularz może zawierać oprócz podstawowej RRSO również dodatkową przykładową RRSO. Jej celem jest pokazanie ryzyka wzrostu kosztu kredytu, gdy oprocentowanie lub inne opłaty mogą ulec zmianie i nie można z góry ustalić ich wartości przez cały okres umowy.

Ustawa przewiduje także szczególne zasady prezentowania przykładowej RRSO w przypadku kredytów, w których stała stopa obowiązuje co najmniej przez początkowy okres, a następnie ustalana jest kolejna stopa. Dlatego dwóch wartości RRSO w formularzu nie należy automatycznie traktować jako błędu dokumentu.

Powrót na górę

Jak czytać oprocentowanie, marżę, WIBOR i POLSTR?

Przy zmiennym oprocentowaniu trzeba oddzielić marżę banku od wskaźnika referencyjnego. Przy okresowo stałej stopie trzeba sprawdzić długość okresu stałego i zasady ustalania oprocentowania po jego zakończeniu.

W konstrukcji kredytu o zmiennym oprocentowaniu stopa może składać się z marży banku oraz wskaźnika referencyjnego. Marża wynika z umowy i może być powiązana z warunkami promocyjnymi. Wskaźnik referencyjny zmienia się zgodnie z zasadami jego opracowywania i może wpływać na wysokość oprocentowania oraz raty.

Przy oprocentowaniu okresowo stałym sprawdź, przez ile lat obowiązuje ustalona stopa, kiedy bank przedstawi propozycję oprocentowania na kolejny okres oraz co nastąpi, jeśli klient nie zaakceptuje nowej propozycji. Stała stopa w określonym okresie ogranicza ryzyko zmiany raty w tym czasie, ale nie gwarantuje niezmiennego kosztu przez cały okres kredytowania.

Zmiana zasad dotyczących nowych produktów nie oznacza automatycznej zmiany każdej wcześniej zawartej umowy. W przypadku istniejącego kredytu podstawą są postanowienia umowy, obowiązujące regulacje oraz zasady dotyczące wskaźnika wskazanego w dokumentacji kredytowej.

Powrót na górę

Jak sprawdzić prowizje, ubezpieczenia i inne koszty?

Oddziel koszty kredytu od wydatków związanych z samą transakcją zakupu nieruchomości. Nie wszystkie wydatki ponoszone przy zakupie mieszkania lub domu są elementem całkowitego kosztu kredytu albo RRSO.

Do całkowitego kosztu kredytu hipotecznego mogą należeć m.in. odsetki, prowizje, opłaty i koszty usług dodatkowych wymaganych do uzyskania kredytu albo uzyskania go na oferowanych warunkach, jeżeli spełniają ustawowe warunki uwzględnienia.

Opłaty notarialne oraz opłaty sądowe ponoszone przez konsumenta są ustawowo wyłączone z całkowitego kosztu kredytu hipotecznego. Nadal trzeba je jednak uwzględnić w budżecie całej transakcji, jeżeli występują przy danym zakupie lub ustanawianiu zabezpieczenia.

Co wchodzi do kosztu kredytu, a co tylko do budżetu zakupu?

Powrót na górę

Jak sprawdzić wcześniejszą spłatę, nadpłaty i zwrot kosztów?

Zakres przepisów: opisane zasady art. 38–40 ustawy o kredycie hipotecznym dotyczą umów objętych tą ustawą, zawieranych od 22 lipca 2017 r. Dla umów wcześniejszych art. 85 ust. 2 pozostawia przepisy dotychczasowe; sprawdź właściwe regulacje i treść umowy. Rekompensata wymaga zastrzeżenia w umowie.

Konsument ma prawo spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem. Formularz i umowa powinny pozwolić ustalić, czy bank może pobrać rekompensatę oraz jak wygląda procedura nadpłaty.

Przy kredycie ze zmienną stopą procentową rekompensata może być przewidziana wyłącznie wtedy, gdy wcześniejsza spłata następuje w okresie 36 miesięcy od zawarcia umowy. Jej wysokość nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek, które byłyby naliczone od tej kwoty w okresie roku od dnia wcześniejszej spłaty. Jeżeli do końca umowy pozostało mniej niż rok, limit odsetkowy obejmuje tylko ten krótszy okres; oprocentowanie przyjmuje się z dnia faktycznej spłaty.

Przy kredycie ze stałą stopą oprocentowania, w tym stopą ustaloną na określony okres, rekompensata może być pobierana w okresie obowiązywania tej stopy, ale nie może przekraczać kosztów kredytodawcy bezpośrednio związanych z wcześniejszą spłatą.

Przy częściowej nadpłacie ustal także skutek techniczny operacji. Sposób rozliczenia może zależeć od umowy, procedury banku i dyspozycji klienta dotyczącej skrócenia okresu kredytowania lub zmiany wysokości kolejnych rat.

Po całkowitej spłacie warto również ustalić termin i sposób uzyskania dokumentów niezbędnych do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Powrót na górę

Jak ocenić wkład własny, zabezpieczenie i wycenę nieruchomości?

Sprawdź, jaki wkład własny, wartość nieruchomości i kwota kredytu zostały przyjęte w przedstawionym wariancie. Te dane wpływają na warunki finansowania i poziom zabezpieczenia banku.

Nie należy zakładać, że każdy bank stosuje identyczne wymagania dla każdej nieruchomości i każdego klienta. Znaczenie mają m.in. rodzaj nieruchomości, wartość zabezpieczenia, kwota kredytu, źródło wkładu własnego i zasady oceny ryzyka stosowane przez bank.

Jeżeli kredytodawca wymaga wyceny nieruchomości w związku z oceną zdolności kredytowej, wykonuje ją rzeczoznawca majątkowy wskazany w drodze porozumienia między kredytodawcą a konsumentem.

Powrót na górę

Jak czytać warunki promocji, konto, kartę i ubezpieczenia?

Każdy produkt dodatkowy oceniaj przez trzy elementy – koszt, czas obowiązywania warunku i konsekwencję jego niespełnienia.

Promocyjna marża może być powiązana z kontem osobistym, wpływami wynagrodzenia, kartą, ubezpieczeniem albo inną usługą finansową. Taki wariant nie musi być niekorzystny, ale do porównania trzeba włączyć wszystkie koszty oraz warunki utrzymania preferencyjnej ceny kredytu.

Ustawa rozróżnia sprzedaż łączoną oraz sprzedaż wiązaną. Przy sprzedaży łączonej kredyt jest oferowany razem z dodatkowymi produktami lub usługami, ale pozostaje dostępny również bez nich, choć warunki mogą być inne. Kredytodawca przekazuje wtedy informację, że kredyt jest dostępny również bez produktów dodatkowych, oraz formularz dotyczący wariantu bez sprzedaży łączonej.

Sprzedaż wiązana jest co do zasady zakazana. Ustawa przewiduje wyjątek dla prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, którego jedynym celem jest gromadzenie środków na spłatę kredytu, obsługa kredytu hipotecznego albo zapewnienie dodatkowego zabezpieczenia jego spłaty w przypadku zaległości.

Jeżeli kredytodawca wymaga ubezpieczenia dotyczącego umowy o kredyt hipoteczny lub przelewu wierzytelności z polisy na kredytodawcę, powinien poinformować konsumenta o możliwości wyboru oferty dowolnego ubezpieczyciela odpowiadającej minimalnemu zakresowi ubezpieczenia akceptowanemu przez bank.

Powrót na górę

Jakie pytania zadać bankowi i jak porównać 2-3 oferty?

Po lekturze formularza wyjaśnij przede wszystkim te elementy, które mogą zmienić cenę kredytu lub wysokość raty w przyszłości.

1. Do kiedy formularz jest ważny – jaka jest dokładna data końcowa?
2. Jaki rodzaj oprocentowania zastosowano – zmienny, stały czy okresowo stały?
3. Jak długo obowiązuje stała stopa – i jak będzie ustalane oprocentowanie po tym okresie?
4. Jaka jest marża i jaki wskaźnik referencyjny stosuje bank – oraz kiedy oprocentowanie jest aktualizowane?
5. Czy formularz zawiera dodatkową przykładową RRSO – i jakie założenia przyjęto do jej obliczenia?
6. Co zostało uwzględnione w RRSO – i jakie wydatki pozostają poza tym wskaźnikiem?
7. Jaka jest całkowita kwota do zapłaty – przy przyjętych założeniach?
8. Jak rozliczana jest prowizja – z własnych środków czy w ramach kredytu?
9. Jakie produkty dodatkowe są wymagane – przez jaki okres i ile kosztują?
10. Czy można przedstawić polisę innego ubezpieczyciela – i jakie minimalne wymagania musi spełnić?
11. Jakie warunki trzeba spełniać, aby zachować promocyjną marżę – i co nastąpi po ich niespełnieniu?
12. Czy bank pobiera rekompensatę za wcześniejszą spłatę – w jakim okresie i według jakich zasad?
13. Jak bank rozlicza częściową nadpłatę – czy zmienia ratę, okres spłaty czy wymaga dodatkowej dyspozycji?
14. Kto organizuje wycenę nieruchomości – i jaki jest jej koszt?
15. Jakich kosztów zakupu nieruchomości formularz nie obejmuje – a trzeba je ponieść z własnych środków?

Jeżeli jeden z banków zmienia kwotę, okres, rodzaj oprocentowania albo pakiet produktów dodatkowych, potraktuj ten wariant jako osobną ofertę i wykonaj porównanie ponownie.

Powrót na górę

Słowniczek pojęć

Powrót na górę

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Powrót na górę