Umowa przedwstępna zakupu mieszkania – zadatek, zaliczka, terminy, zapisy, które bank sprawdza najczęściej

Czym różni się umowa przedwstępna od umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości będą to przede wszystkim strony transakcji, przedmiot sprzedaży i cena. W praktyce warto również określić termin umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty, rodzaj wpłaty oraz zasady postępowania w razie nieuzyskania kredytu.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest warunkiem ważności umowy przedwstępnej. Jeżeli strony go nie określą, zastosowanie znajduje mechanizm przewidziany w art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego. Z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji lepiej jednak wskazać konkretną datę albo jednoznaczny sposób jej ustalenia.

Umowa rezerwacyjna na rynku pierwotnym służy czasowemu wyłączeniu z oferty wybranego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli rezerwujący ubiega się o kredyt, okres rezerwacji powinien uwzględniać czas potrzebny na uzyskanie decyzji kredytowej albo przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Jeżeli strony przewidują opłatę rezerwacyjną, jej wysokość nie może przekroczyć 1% ceny określonej w prospekcie informacyjnym. Po zawarciu umowy deweloperskiej albo jednej z umów wskazanych w art. 32 ust. 4 ustawy deweloperskiej deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego i zawiera elementy wymagane ustawą, dotyczące m.in. nieruchomości, przedsięwzięcia deweloperskiego, ceny, harmonogramu wpłat, mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz terminu przeniesienia praw na nabywcę.

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

Na rynku wtórnym strony często podpisują umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej. Może ona skutecznie określać warunki przyszłej sprzedaży i być jednym z dokumentów przedstawianych bankowi.

Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może co do zasady dochodzić naprawienia szkody wynikającej z tego, że liczyła na zawarcie tej umowy.

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganie odpowiedniej formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości oznacza to w praktyce umowę przedwstępną sporządzoną w formie aktu notarialnego.

Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Po jego ujawnieniu roszczenie co do zasady uzyskuje skuteczność wobec praw nabytych przez czynność prawną po dokonaniu wpisu. To, czy takie zabezpieczenie jest potrzebne w konkretnej transakcji, warto ustalić z notariuszem.

Zadatek, zaliczka czy opłata rezerwacyjna – co wybrać przy kredycie hipotecznym?

Zadatek wywołuje skutki określone w art. 394 Kodeksu cywilnego, chyba że umowa albo zwyczaj stanowią inaczej. Jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy i zachodzą przesłanki określone w art. 394 KC, druga strona może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej, jeśli sama go wręczyła.

Jeżeli umowa zostanie rozwiązana, zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Taki sam skutek występuje, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony.

Sama odmowa udzielenia kredytu nie oznacza automatycznie, że zadatek zawsze wróci albo zawsze przepadnie. Znaczenie ma treść umowy, okoliczności niedojścia transakcji do skutku oraz sposób przypisania odpowiedzialności. Dlatego przy zakupie na kredyt warto precyzyjnie uregulować skutki nieuzyskania finansowania.

Kodeks cywilny nie określa procentowej wysokości zadatku. Jego kwotę ustalają strony w umowie.

Zaliczka jest przedpłatą na poczet ceny i nie podlega szczególnemu mechanizmowi zadatku z art. 394 KC. Przy niedojściu transakcji do skutku sposób jej rozliczenia powinien wynikać z umowy i ogólnych zasad prawa zobowiązań.

Co dzieje się z zadatkiem w różnych sytuacjach?

W przypadku ustawowej umowy rezerwacyjnej opłata podlega zwrotowi m.in. wtedy, gdy rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej albo przyrzeczenia udzielenia kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej. Jeżeli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości.

Jak ustawić terminy przy zakupie mieszkania na kredyt?

Zbyt krótki termin między podpisaniem umowy przedwstępnej a umową przyrzeczoną zwiększa ryzyko konieczności podpisania aneksu. Proces obejmuje analizę zdolności kredytowej, ocenę dokumentów nieruchomości, często wycenę zabezpieczenia, wydanie decyzji, podpisanie umowy kredytu i spełnienie warunków wypłaty.

Jeżeli strony chcą zabezpieczyć się przed niezawinionym opóźnieniem procesu bankowego, mogą przewidzieć w umowie mechanizm przesunięcia terminu albo sposób zawarcia aneksu. Zapis powinien być jednoznaczny i nie przyznawać jednej stronie nieograniczonej swobody w przesuwaniu terminu.

Powrót na górę

Co powinno znaleźć się w umowie z punktu widzenia banku?

Zakres wymaganych dokumentów i zapisów różni się między bankami. Nie istnieje jeden ustawowy wzór umowy przedwstępnej przygotowanej „pod kredyt”. Jeden bank może oczekiwać umowy przedwstępnej, podczas gdy inny na określonym etapie zaakceptuje inny dokument potwierdzający warunki transakcji.

Jak opisać cenę, środki własne, kredyt i rachunki w umowie przedwstępnej?

W umowie warto wskazać pełną cenę w złotych, wysokość i charakter dokonanej wpłaty, datę oraz sposób jej przekazania, kwotę środków własnych oraz część ceny planowaną do sfinansowania kredytem hipotecznym. Jeżeli kredyt ma zostać wypłacony po zawarciu aktu notarialnego, treść dokumentów powinna być z tym mechanizmem zgodna.

Przykładowy podział ceny może obejmować część wpłaconą wcześniej jako zadatek lub zaliczka, pozostałe środki własne płatne przed aktem albo przy akcie oraz część finansowaną kredytem, wypłacaną na rachunek sprzedającego po spełnieniu warunków uruchomienia kredytu.

Na rynku pierwotnym sposób dokonywania wpłat wynika dodatkowo z regulacji ustawy deweloperskiej, zawartej umowy, harmonogramu przedsięwzięcia oraz zasad funkcjonowania mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Jak przygotować warunek kredytowy i zasady zwrotu pieniędzy?

Sama fraza „umowa zależy od uzyskania kredytu” pozostawia duże pole do interpretacji. Warto określić termin na przeprowadzenie procedury, minimalną kwotę potrzebnego finansowania, obowiązki kupującego oraz dokument, który będzie potwierdzał brak możliwości uzyskania kredytu.

Klauzula powinna także odpowiadać na pytanie, jakie przyczyny odmowy kredytu uprawniają kupującego do skorzystania z przewidzianego w umowie mechanizmu. Ogólny zapis o odmowie „z przyczyn niezależnych od kupującego” może prowadzić do sporu o jego interpretację.

Nie jest to uniwersalny wzór klauzuli. Zapis powinien uwzględniać charakter wpłaty, treść pozostałych postanowień umowy, sytuację stron i konkretny sposób finansowania transakcji.

Powrót na górę

Jakie dokumenty nieruchomości powinny być zgodne z umową?

Na rynku wtórnym sprawdź przede wszystkim właściciela, numer księgi wieczystej, oznaczenie nieruchomości, adres, numer lokalu, powierzchnię, udziały, pomieszczenia przynależne oraz obciążenia ujawnione w księdze. Znaczenie mają zwłaszcza działy III i IV księgi wieczystej.

Nie każda rozbieżność oznacza, że zakup jest niemożliwy. Wymaga jednak wyjaśnienia przed podpisaniem dokumentu lub przed uruchomieniem kredytu. Przyczyna może wynikać np. z dokumentów oczekujących na ujawnienie w księdze wieczystej, błędnego opisu albo szczególnej sytuacji prawnej nieruchomości.

Na rynku pierwotnym lokal może nie mieć jeszcze odrębnej księgi wieczystej. Analizowane są wtedy m.in. dokumenty inwestycji, księga wieczysta gruntu, prospekt informacyjny, odpowiednia umowa z deweloperem, harmonogram oraz dane mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Jak przygotować umowę przedwstępną pod kredyt hipoteczny krok po kroku?

Zacznij od danych, które da się zweryfikować w dokumentach: właściciela, księgi wieczystej, opisu lokalu, powierzchni, udziałów, obciążeń oraz dokumentów potwierdzających prawo do sprzedaży. Jeżeli występuje rozbieżność, wyjaśnij ją przed wpłatą pieniędzy.

Następnie uzgodnij pełną cenę, sposób zapłaty, wysokość i charakter pierwszej wpłaty oraz podział ceny na środki własne i planowany kredyt. Sprawdź, czy rachunki wskazane do płatności są zgodne z konstrukcją transakcji.

Dopiero wtedy ustal terminy procesu, treść warunku kredytowego, zasady zwrotu środków oraz konsekwencje niewykonania umowy. Dzięki temu warunek kredytowy będzie zgodny z ceną, potrzebną kwotą kredytu i terminem aktu notarialnego.

Powrót na górę

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Powrót na górę