Promesa kredytowa a decyzja kredytowa – czym się różnią, kiedy sprzedający jej wymaga i jak jej nie przegapić?

Czym jest promesa kredytowa, a czym decyzja kredytowa?

Promesa kredytowa nie jest jednym, jednolicie zdefiniowanym dokumentem stosowanym przez wszystkie banki przy kredytach mieszkaniowych. Ustawa o kredycie hipotecznym posługuje się pojęciem przyrzeczenia udzielenia kredytu, ale nie określa jednego dokumentu o nazwie „promesa kredytowa” o zawsze takim samym zakresie i skutku.

Nie oznacza to, że każdy dokument nazywany przez bank lub klienta promesą automatycznie stanowi ustawowe przyrzeczenie udzielenia kredytu o takim samym skutku prawnym. W praktyce o znaczeniu konkretnego dokumentu decydują jego treść, zakres analizy oraz warunki wskazane przez bank.

Promesa może odnosić się tylko do sytuacji finansowej klienta albo również do konkretnej nieruchomości. Może wskazywać kwotę możliwego finansowania, okres ważności oraz dodatkowe warunki, które trzeba spełnić przed podjęciem dalszych czynności kredytowych.

Decyzja kredytowa przy kredycie hipotecznym jest przekazywana konsumentowi na trwałym nośniku i stanowi ofertę w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego. Określa warunki, na których bank jest gotowy zawrzeć umowę kredytową.

• Dla kupującego – promesa może ułatwić rozmowę ze sprzedającym, ale trzeba sprawdzić, czego rzeczywiście dotyczy.
• Dla sprzedającego – znaczenie ma kwota, termin ważności, zakres warunków i powiązanie dokumentu z konkretną nieruchomością.
• Dla transakcji – nawet pozytywna decyzja banku nie zastępuje odpowiednio skonstruowanej umowy przedwstępnej.

Kiedy sprzedający lub deweloper żąda promesy?

Sprzedający albo deweloper może poprosić o promesę lub inny dokument bankowy, gdy chce ograniczyć ryzyko blokowania transakcji przez kupującego, który ostatecznie nie uzyska finansowania. Ma to większe znaczenie przy krótkiej rezerwacji, wysokim zadatku albo konkurencji między kupującymi.

Sama wstępna ocena zdolności kredytowej może być niewystarczająca, jeżeli druga strona oczekuje dokumentu określającego kwotę, okres ważności i warunki. Wstępna ocena pomaga ustalić budżet, ale nie oznacza jeszcze akceptacji konkretnej nieruchomości przez bank.

Co zawiera promesa i które zapisy osłabiają jej znaczenie?

Nie istnieje jeden obowiązkowy wzór promesy kredytowej. Trzeba więc czytać nie tylko nazwę dokumentu, lecz przede wszystkim jego treść, warunki i zastrzeżenia. Dokument może potwierdzać jedynie wynik analizy klienta albo obejmować także określoną transakcję i nieruchomość.

Powrót na górę

Jak długo ważna jest promesa, decyzja kredytowa i ESIS?

Art. 14 ustawy o kredycie hipotecznym przewiduje, że decyzję kredytową przekazuje się konsumentowi na trwałym nośniku w 21. dniu od otrzymania wniosku, chyba że konsument zgodzi się na wcześniejsze przekazanie decyzji.

UKNF wskazał przy tym, że dla prawidłowego stosowania tego terminu znaczenie ma przekazanie bankowi dokumentów i informacji niezbędnych do oceny zdolności kredytowej. Dlatego w praktyce nie należy utożsamiać początku 21-dniowego terminu z pierwszą rozmową z bankiem albo przekazaniem niepełnego zestawu dokumentów.

Formularz ESIS zawiera zestandaryzowane informacje o kredycie, w tym oprocentowanie, RRSO, koszty i zasady spłaty. Informacje zawarte w formularzu są ważne przez co najmniej 14 dni i wiążą kredytodawcę, jeżeli konsument złoży wniosek w okresie ich ważności.

Decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym wiąże kredytodawcę przez co najmniej 14 dni od dnia jej przekazania. Jeżeli konsument zgodził się na przekazanie decyzji przed 21. dniem, okres związania decyzją wraz z formularzem zostaje odpowiednio wydłużony.

Termin ważności promesy należy sprawdzić bezpośrednio w otrzymanym dokumencie. Nie ma podstaw do przyjmowania jednej uniwersalnej wartości, np. 30, 60 albo 90 dni, dla wszystkich banków i wszystkich dokumentów określanych jako promesa.

Jakie dokumenty są potrzebne do promesy i decyzji?

Zakres dokumentów potrzebnych do uzyskania promesy zależy od banku oraz rodzaju wydawanego dokumentu. Bank może na tym etapie analizować jedynie sytuację finansową klienta albo także podstawowe informacje dotyczące planowanego zakupu.

Przy pełnym wniosku hipotecznym zakres analizy jest szerszy. Bank ocenia dochody, zobowiązania, historię spłat, wkład własny, stan prawny nieruchomości, jej wartość oraz możliwość ustanowienia zabezpieczenia.

Powrót na górę

Czy promesa gwarantuje wypłatę kredytu?

Znaczenie promesy zależy od jej treści i od zakresu analizy przeprowadzonej przez bank. Finansowanie może wymagać późniejszej pełnej oceny klienta, akceptacji konkretnej nieruchomości oraz spełnienia warunków określonych w decyzji lub umowie kredytowej.

• Zmiana sytuacji finansowej – utrata albo spadek dochodu, zmiana zatrudnienia, nowe zobowiązania lub opóźnienia w spłacie mogą wpłynąć na dalszą ocenę.
• Problemy z nieruchomością – braki dokumentów, niejasny stan prawny lub wpisy wymagające wyjaśnienia mogą zatrzymać proces.
• Wycena poniżej ceny transakcyjnej – może wpłynąć na możliwą kwotę finansowania albo wymagany wkład własny.
• Niespełnienie warunków wypłaty – brak dokumentu wymaganego przez bank może przesunąć albo uniemożliwić uruchomienie środków.

Powrót na górę

Jakie koszty pojawiają się przy promesie i procesie kredytowym?

Nie istnieje jeden ustawowy cennik dokumentów określanych przez banki jako promesy kredytowe. Ewentualne opłaty zależą od rodzaju dokumentu, czynności i aktualnej taryfy konkretnego banku. Oddzielnie mogą wystąpić koszty związane z wyceną nieruchomości, zabezpieczeniem kredytu, ubezpieczeniem, czynnościami notarialnymi albo wpisami sądowymi.

Ważną ochronę przewiduje art. 15 ustawy o kredycie hipotecznym. Jeżeli umowa o kredyt hipoteczny nie została zawarta albo kwota kredytu hipotecznego nie została wypłacona przez kredytodawcę w terminie wskazanym w umowie, opłaty i inne koszty uiszczone przez konsumenta przed zawarciem umowy podlegają niezwłocznemu zwrotowi.

Przepis dotyczy opłat i innych kosztów objętych zakresem ustawy o kredycie hipotecznym. Nie należy utożsamiać go automatycznie ze wszystkimi wydatkami związanymi z zakupem nieruchomości, np. świadczeniami przekazanymi sprzedającemu na podstawie umowy przedwstępnej.

Jak zabezpieczyć zadatek lub zaliczkę w umowie przedwstępnej?

Zadatek i zaliczka nie wywołują takich samych skutków. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i w okolicznościach określonych w art. 394 KC może prowadzić do zatrzymania otrzymanej kwoty albo żądania sumy dwukrotnie wyższej, o ile strony nie uregulowały tej kwestii inaczej.

Zaliczka jest kwotą wpłacaną na poczet ceny i nie pełni funkcji zadatku. Jeżeli transakcja nie zostanie zrealizowana, sposób jej rozliczenia należy ocenić na podstawie umowy i przepisów dotyczących konkretnej sytuacji.

Skutek odmowy kredytu zależy od dokładnego brzmienia umowy, przyczyny niedojścia transakcji do skutku oraz zachowania obu stron. Sam fakt otrzymania odmownej decyzji banku nie przesądza automatycznie o sposobie rozliczenia zadatku.

Powrót na górę

Jak przejść od rezerwacji do aktu notarialnego?

Przy zakupie mieszkania finansowanego kredytem nie warto planować aktu wyłącznie według terminu rezerwacji. Proces obejmuje zarówno analizę klienta, jak i nieruchomości oraz późniejsze wykonanie warunków wynikających z decyzji i umowy kredytowej.

1. Rezerwacja – ustal termin, zasady przedłużenia i dokument oczekiwany przez sprzedającego.
2. Wstępna ocena albo promesa – sprawdź, jaki zakres analizy bank już wykonał.
3. Umowa przedwstępna – ureguluj warunek finansowania, terminy i zasady rozliczenia świadczeń.
4. Pełny wniosek hipoteczny – dostarcz dokumenty dotyczące klienta i transakcji.
5. Decyzja kredytowa – sprawdź wszystkie warunki przedstawione przez bank.
6. Umowa kredytowa – przeanalizuj zasady i warunki uruchomienia środków.
7. Warunki wypłaty – skompletuj dokumenty wymagane do uruchomienia kredytu.
8. Akt notarialny i wypłata – skoordynuj terminy umowy sprzedaży z wymaganiami banku.

Powrót na górę

Słowniczek pojęć

Powrót na górę

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Powrót na górę