Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Jak bank oblicza zdolność kredytową i wymagany dochód?

Bank ocenia, czy po uwzględnieniu kosztów utrzymania i zobowiązań finansowych dochód pozwoli na terminową spłatę planowanego kredytu. Sama wysokość pensji nie wystarcza do określenia zdolności.

Zgodnie z Rekomendacją S analiza powinna uwzględniać między innymi źródła spłaty zobowiązania, koszty utrzymania typowe dla kredytobiorcy, wszystkie zobowiązania kredytowe, trwałe i nieodwołalne zobowiązania finansowe oraz okres kredytowania.

Do trwałych obciążeń mogą należeć między innymi zasądzone alimenty, należne podatki, opłaty i składki. Bank powinien także brać pod uwagę ryzyko zmniejszenia dochodu rozporządzalnego oraz wpływ ryzyka stopy procentowej na zdolność kredytową.

Co bank bierze pod uwagę przy ocenie zdolności?

Jak bank liczy dochód z etatu, umowy zlecenia i działalności gospodarczej?

Sposób ustalenia dochodu zależy od jego źródła, historii i zasad konkretnego banku. Umowa o pracę jest zwykle prostsza do udokumentowania, ale regularny dochód z umów cywilnoprawnych lub działalności gospodarczej również może zostać zaakceptowany.

Przy zatrudnieniu bank analizuje między innymi długość stażu, rodzaj umowy, ciągłość zatrudnienia oraz regularność wynagrodzenia. Składniki zmienne, takie jak premie, mogą być uwzględniane na podstawie ich historii i zasad konkretnej instytucji.

Przy umowach zlecenia i innych dochodach nieregularnych znaczenie ma ciągłość wpływów. Bank może analizować dłuższy okres i ustalić dochód na podstawie średniej z wcześniejszych miesięcy.

Przy działalności gospodarczej sposób wyznaczania dochodu zależy między innymi od formy opodatkowania. Przy skali podatkowej lub podatku liniowym bank opiera się na dokumentach pokazujących dochód i wyniki działalności. Przy ryczałcie może przeliczać przychód na dochód według własnej metodologii.

Jak liczba osób w gospodarstwie wpływa na wymagany dochód?

Większa liczba osób na utrzymaniu zwiększa koszty gospodarstwa uwzględniane w analizie, dlatego taka sama pensja nie musi oznaczać takiej samej zdolności.

Nie istnieje jedna oficjalna tabela kosztów utrzymania obowiązująca wszystkie banki. Rekomendacja S wymaga natomiast, aby bank uwzględniał rzeczywisty poziom wydatków i opierał swoją analizę na obiektywnych danych dotyczących kosztów gospodarstwa domowego.

Dlaczego ten sam dochód może dać różną zdolność?

Nawet przy identycznych danych dwa banki mogą wyliczyć inną zdolność, ponieważ szczegółowe parametry modeli kredytowych należą do polityki poszczególnych instytucji.

Jaki dochód może być potrzebny przy kredycie 300 tys., 500 tys. i 800 tys. zł?

Ratę można policzyć przy konkretnych założeniach, ale na jej podstawie nie można wyznaczyć jednej minimalnej pensji wymaganej przez wszystkie banki. Poniższa tabela pokazuje wyłącznie matematyczną relację raty do dochodu.

Kwoty z dwóch ostatnich kolumn nie są progami bankowymi. Nie uwzględniają kosztów utrzymania, innych kredytów, limitów, alimentów i pozostałych zobowiązań finansowych.

Jak koszty utrzymania i minimum socjalne wpływają na zdolność?

Bank nie może opierać oceny wyłącznie na wysokości raty i dochodu. Powinien uwzględnić rzeczywiste koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Rekomendacja S wskazuje, że bank powinien brać pod uwagę typowe wydatki kredytobiorcy, w tym liczbę osób na jego utrzymaniu, status mieszkaniowy i miejsce zamieszkania. Nie powinien zaniżać kosztów życia w celu uzyskania wyższej zdolności kredytowej.

Przy ustalaniu minimalnych kosztów utrzymania bank powinien wykorzystywać własne dane oraz obiektywne analizy niezależnych instytucji. Rekomendacja S wskazuje na stosowanie kosztów gospodarstwa domowego na poziomie nie niższym od minimum socjalnego.

Minimum socjalne nie jest jedną stałą kwotą dla każdego gospodarstwa. IPiSS publikuje wartości dla różnych typów gospodarstw domowych, a dane są okresowo aktualizowane.

Jak kredyty, karty i limity obniżają zdolność kredytową?

Raty innych zobowiązań oraz dostępne limity kredytowe zmniejszają część dochodu, którą bank może uwzględnić przy nowym kredycie.

Bank powinien pozyskać wiarygodne informacje o całkowitym zadłużeniu wnioskodawców i poręczycieli. Dotyczy to zobowiązań wobec banków oraz innych podmiotów udzielających kredytów i pożyczek.

Nie istnieje jedna obowiązująca cały rynek zasada określająca identyczny procent limitu karty lub rachunku, który każdy bank powinien doliczyć do miesięcznych obciążeń.

Jak wkład własny, oprocentowanie i okres spłaty wpływają na wymaganą pensję?

Niższa kwota kredytu i niższe oprocentowanie zmniejszają ratę. Wydłużenie okresu również obniża miesięczną ratę, ale zwiększa czas naliczania odsetek i całkowity koszt kredytu.

Wyższy wkład własny zmniejsza kwotę finansowaną przez bank oraz wskaźnik LTV. Może też wpływać na warunki cenowe oferty, zależnie od polityki konkretnej instytucji.

Jak oprocentowanie zmienia ratę kredytu 500 tys. zł?

Dlaczego 25 i 30 lat nie oznacza tego samego dla zdolności?

Rekomendacja S wskazuje, że bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat. Jeżeli klient wybierze dłuższy okres, bank nie powinien udzielić kredytu na więcej niż 35 lat.

Jeżeli przewidywany okres spłaty przekracza 25 lat, bank powinien przyjmować przy ocenie zdolności okres maksymalnie 25-letni, z uwzględnieniem pozostałych zasad Rekomendacji S. Samo wydłużenie umowy z 25 do 30 lub 35 lat nie musi więc zwiększyć zdolności tak, jak sugerowałoby proste porównanie wysokości rat umownych.

Co oznacza DStI i czy 40% lub 50% to limit?

DStI opisuje relację kosztów obsługi zobowiązań do dochodu klienta. Poziomy 40% i 50% nie są jedną granicą, po której każdy bank automatycznie odmawia kredytu.

Maksymalne dopuszczalne poziomy DStI bank określa w ramach swojej polityki zarządzania ryzykiem.

Rekomendacja S wskazuje dodatkowo, że w przypadku klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania, dla których wstępna analiza wskazuje na DStI powyżej 40%, oraz przy DStI powyżej 50% dla pozostałych klientów, bank powinien zwrócić uwagę klienta na bardzo długi okres spłaty oraz potrzebę zachowania odpowiedniego bufora dochodowego.

Jak zrozumieć relację rat do dochodu na prostym przykładzie?

Bankowa kalkulacja może obejmować więcej elementów niż przedstawiony przykład. Dlatego wynik 40% z prostego działania matematycznego nie przesądza o rzeczywistym DStI przyjętym przez bank ani o decyzji kredytowej.

Jak zgodnie z prawem poprawić zdolność kredytową?

Zdolność można poprawić przede wszystkim przez zwiększenie stabilnego i udokumentowanego dochodu albo ograniczenie obciążeń finansowych.

Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić aktywne karty, limity, kredyty i raty. Jeżeli nie są potrzebne, ich spłata lub zamknięcie może zmniejszyć obciążenia uwzględniane w analizie.

Przy dochodach zmiennych istotna jest historia wpływów. Jednorazowa podwyżka wynagrodzenia przed wnioskiem nie gwarantuje proporcjonalnego wzrostu dochodu przyjętego przez bank.

Przy działalności gospodarczej znaczenie mają okres prowadzenia firmy, forma opodatkowania, stabilność wyników oraz sposób ustalania dochodu przez daną instytucję.

Słowniczek pojęć

FAQ: najczęściej zadawane pytania