Wady prawne mieszkania z rynku wtórnego a kredyt hipoteczny – co zablokuje decyzję banku

Wada prawna nieruchomości występuje w szczególności wtedy, gdy sprzedawana rzecz stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu nią wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu tego prawa.

Nie każdy problem wykryty przy analizie nieruchomości jest jednak wadą prawną w ścisłym znaczeniu Kodeksu cywilnego. Rozbieżność powierzchni, nieuregulowana przebudowa albo niezgodność stanu faktycznego z dokumentacją mogą dotyczyć przede wszystkim wartości i jakości zabezpieczenia. Takie problemy również mogą spowodować odmowę zaakceptowania nieruchomości przez bank.

W procedurze kredytowej trzeba rozdzielić trzy kwestie: ocenę kredytobiorcy, akceptację nieruchomości jako zabezpieczenia oraz spełnienie warunków wypłaty kredytu. Problem dotyczący lokalu może zatrzymać drugi albo trzeci etap mimo prawidłowej zdolności kredytowej kupującego.

Jak szybko ocenić, czy problem prawny mieszkania zatrzyma kredyt hipoteczny?

Najpierw ustal, czy problem dotyczy prawa do sprzedaży, możliwości ustanowienia hipoteki, istniejącego obciążenia, egzekucji, prawa osoby trzeciej czy dokumentacji nieruchomości. Skutek zależy od rodzaju prawa lub obciążenia oraz jego wpływu na możliwość sprzedaży i ustanowienia hipoteki.

Na mniejszych ekranach tabelę można przesuwać poziomo.

Czy każdy problem z mieszkaniem będzie widoczny w księdze wieczystej?

Nie. Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości, ale nie zastępuje pełnej weryfikacji lokalu, dokumentów i osób, które z niego korzystają.

Na którym etapie problem prawny nieruchomości może zatrzymać kredyt?

Problemy dotyczące nieruchomości trzeba odróżnić od problemów dotyczących samego kredytobiorcy. Bank może pozytywnie ocenić zdolność kredytową, a jednocześnie odmówić przyjęcia konkretnego lokalu jako zabezpieczenia.

Kiedy trzeba rozwiązać problem z nieruchomością – przed umową, aktem czy wypłatą kredytu?

Moment usunięcia przeszkody zależy od jej charakteru. Problem z prawem do sprzedaży trzeba rozwiązać najpóźniej przed skutecznym zawarciem umowy przenoszącej własność, natomiast część obciążeń może zostać rozliczona w ramach warunków transakcji i wypłaty kredytu.

Jakie wpisy i ostrzeżenia w księdze wieczystej blokują kredyt hipoteczny?

Najwięcej uwagi wymagają wpisy i wzmianki wskazujące na niepewność własności, prawa osób trzecich, egzekucję albo przeszkodę w ustanowieniu hipoteki banku.

Księgę wieczystą trzeba analizować jako całość. Dział I-O zawiera oznaczenie nieruchomości, Dział I-Sp prawa związane z własnością, Dział II informacje o właścicielu lub uprawnionym, Dział III prawa, roszczenia i ograniczenia, a Dział IV hipoteki.

Szczególnej uwagi wymaga ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłączają także określone wzmianki, m.in. o wniosku, apelacji lub kasacji.

Sama obecność wzmianki nie pozwala jednak przesądzić, że zakup jest niemożliwy. Trzeba ustalić, czego dotyczy postępowanie i czy może ono zmienić własność, zakres praw osoby trzeciej albo możliwość ustanowienia hipoteki.

Zwykła hipoteka zabezpieczająca kredyt sprzedającego jest sytuacją spotykaną przy sprzedaży nieruchomości. W praktyce konieczne jest uzyskanie od wierzyciela informacji o saldzie, rachunku do spłaty oraz warunkach, po których spełnieniu powstanie podstawa do wykreślenia hipoteki.

Sprawdź księgę co najmniej przed zawarciem umowy przedwstępnej oraz ponownie bezpośrednio przed podpisaniem aktu sprzedaży. Między tymi datami może pojawić się nowy wpis lub wzmianka.

Czy bank sfinansuje mieszkanie spółdzielcze, jeśli grunt pod budynkiem ma nieuregulowany stan prawny?

Jeżeli spółdzielni nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste gruntu, problem może dotyczyć samego charakteru prawa do lokalu i możliwości ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.

W uchwale składu siedmiu sędziów z 24/05/2013 r., III CZP 104/12 Sąd Najwyższy wskazał, że spółdzielcze własnościowe prawo ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa. Sąd Najwyższy uznał również za niedopuszczalne założenie księgi wieczystej w celu jego ujawnienia.

Dla kredytu zabezpieczonego na kupowanym prawie jest to istotna przeszkoda. Hipoteka może obciążać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale do jej powstania potrzebny jest wpis w księdze wieczystej.

Projekt przewiduje rozwiązania mające uporządkować część takich stanów prawnych, w tym umożliwić uzyskanie trwałego tytułu do gruntów i odblokować zakładanie ksiąg wieczystych w objętych regulacją przypadkach. Dopóki nowe przepisy nie wejdą w życie, konkretną nieruchomość trzeba oceniać według obecnego stanu prawnego.

Brak księgi wieczystej nie jest natomiast w każdej sytuacji równoznaczny z niemożnością uzyskania kredytu. Trzeba odróżnić przypadek, w którym księga nie została jeszcze założona mimo istnienia podstawy prawnej, od sytuacji, w której przeszkoda prawna uniemożliwia jej skuteczne założenie dla danego prawa.

Jak dożywocie, służebność, najem i prawa lokatorów wpływają na kredyt hipoteczny?

Dożywocie, służebność osobista mieszkania, użytkowanie i inne skuteczne prawa osób trzecich mogą ograniczać swobodę korzystania z nieruchomości i wpływać na jej ocenę jako zabezpieczenia kredytu.

W umowie dożywocia nabywca nieruchomości zobowiązuje się, w zamian za przeniesienie własności, zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie na zasadach określonych w umowie i Kodeksie cywilnym. Zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem nie powoduje samo w sobie wygaśnięcia tego prawa.

Prawo dożywocia ma szczególne znaczenie także przy analizie księgi wieczystej. Art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia.

Służebność osobista mieszkania nie jest tym samym co meldunek. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie stanowi źródła prawa własności, najmu, służebności ani innego prawa do lokalu.

Dla kupującego i banku istotne jest więc nie tylko to, kto jest zameldowany pod danym adresem, lecz czy osoba trzecia ma skuteczny tytuł do korzystania z mieszkania i czy tytuł ten pozostanie skuteczny po sprzedaży.

Osobno trzeba sprawdzić, czy mieszkanie jest przedmiotem obowiązującej umowy najmu. Najem nie musi być ujawniony w księdze wieczystej, dlatego brak wpisu dotyczącego najemcy nie przesądza, że lokal zostanie wydany kupującemu bez istniejącego stosunku najmu.

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przy mieszkaniu nie oznacza to swobodnego prawa wypowiedzenia najmu po zakupie. Art. 692 Kodeksu cywilnego wyłącza szczególne uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. Należy również uwzględnić właściwe przepisy o ochronie praw lokatorów.

Przed zakupem ustal więc nie tylko, kto jest zameldowany, ale również kto faktycznie zajmuje lokal i na jakiej podstawie. W przypadku najmu trzeba sprawdzić treść umowy, okres jej obowiązywania, formę zawarcia oraz warunki wydania mieszkania.

Kiedy spadek, współwłasność lub małżeństwo sprzedającego zatrzymują transakcję?

Przed sprzedażą trzeba ustalić, czy wszystkie osoby występujące po stronie sprzedającej są uprawnione do skutecznego rozporządzenia nieruchomością.

Jeżeli właściciel zmarł, prawa spadkobierców trzeba wykazać odpowiednimi dokumentami. Może to być prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli nieruchomość należy do kilku spadkobierców, trzeba ustalić ich udziały oraz zapewnić udział wszystkich osób wymaganych do sprzedaży całej nieruchomości. Wcześniejszy dział spadku nie jest konieczny w każdym przypadku.

Roszczenie o zachowek jest co do zasady roszczeniem o zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Samo istnienie takiego roszczenia nie odbiera właścicielowi prawa do sprzedaży. Odrębnej oceny wymaga natomiast spór o ważność testamentu, krąg spadkobierców albo samo prawo własności.

Przy współwłasności ułamkowej współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem, ale nie może samodzielnie sprzedać całej nieruchomości należącej również do innych współwłaścicieli.

Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, zbycie nieruchomości wymaga zgody drugiego małżonka zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli nieruchomość należy do majątku osobistego jednego z małżonków, sam fakt pozostawania w małżeństwie nie oznacza obowiązku uzyskania zgody drugiego małżonka na jej sprzedaż.

Przy sprzedaży przez pełnomocnika trzeba sprawdzić treść i formę pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości wymaga formy odpowiadającej formie tej czynności.

Jeżeli właścicielem mieszkania jest małoletni, sprzedaż nieruchomości należącej do jego majątku jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Rodzice nie mogą dokonać takiej czynności bez wymaganego zezwolenia sądu opiekuńczego.

Czy przebudowa mieszkania jest wadą prawną i kiedy wpłynie na wycenę?

Nie każda zmiana układu mieszkania jest wadą prawną ani samowolą budowlaną. Nieuregulowany stan techniczny lub formalny może jednak wpłynąć na wycenę oraz decyzję banku o przyjęciu lokalu jako zabezpieczenia.

Według interpretacji Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wybudowanie, usunięcie lub zmiana układu niekonstrukcyjnych ścian działowych wewnątrz wydzielonego lokalu co do zasady nie stanowi robót budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego, jeżeli prace nie wpływają na parametry lub konstrukcję budynku, części wspólne ani sąsiednie lokale.

Inaczej trzeba ocenić ingerencję w elementy konstrukcyjne, przegrody zewnętrzne, części wspólne, instalacje lub inne elementy, jeżeli zakres robót podlega obowiązkom wynikającym z Prawa budowlanego.

Dla banku i rzeczoznawcy szczególnie istotna jest sytuacja, w której stan faktyczny lokalu różni się od dokumentów wykorzystywanych do identyfikacji i wyceny nieruchomości.

Nie istnieje uniwersalna zasada, według której każda nieuregulowana część lokalu jest automatycznie wyceniana na zero. Rzeczoznawca ocenia nieruchomość zgodnie z właściwymi przepisami i stanem faktycznym, a bank stosuje własne kryteria dotyczące dopuszczalności zabezpieczenia.

Co oznacza hipoteka przymusowa lub zajęcie nieruchomości w egzekucji?

Hipoteka przymusowa i zajęcie nieruchomości w egzekucji to dwa różne problemy prawne. Hipoteka przymusowa zabezpiecza wierzytelność, natomiast zajęcie nieruchomości jest elementem prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Hipoteka przymusowa nie oznacza sama w sobie ustawowego zakazu sprzedaży nieruchomości. Przed transakcją trzeba jednak ustalić wierzyciela, wysokość zabezpieczonej wierzytelności, pierwszeństwo hipotek oraz warunki uzyskania dokumentu pozwalającego na wykreślenie obciążenia.

Zajęcie nieruchomości wywołuje dalej idące skutki. Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością dokonane po jej zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nabycie nieruchomości nie powoduje więc samo w sobie zakończenia prowadzonej egzekucji.

Czy zaległości sprzedającego wobec wspólnoty, spółdzielni lub gminy blokują kredyt?

Sama zaległość sprzedającego wobec wspólnoty, spółdzielni albo innego wierzyciela nie jest automatycznie wadą prawną mieszkania.

Ryzyko wzrasta, gdy wierzyciel uzyskał zabezpieczenie na nieruchomości, wszczął egzekucję albo w księdze wieczystej pojawił się wpis lub wzmianka związana z dochodzeniem należności.

Przed zakupem warto uzyskać aktualną informację o rozliczeniach lokalu ze wspólnotą lub spółdzielnią. Nie zastępuje ona kontroli księgi wieczystej, ale pozwala ujawnić zobowiązania związane ze sprzedającym lub lokalem, które wymagają wyjaśnienia przed transakcją.

Księgę wieczystą sprawdź ponownie bezpośrednio przed aktem notarialnym. Wpisy i wzmianki mogą zmienić się już po zawarciu umowy przedwstępnej.

Jak skonstruować umowę przedwstępną, aby ograniczyć ryzyko utraty zadatku?

Umowa przedwstępna powinna rozdzielać brak finansowania wynikający z sytuacji kupującego od odmowy finansowania spowodowanej stanem prawnym albo nieakceptowalnym zabezpieczeniem.

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek wywołuje określone skutki w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, chyba że strony inaczej uregulowały tę kwestię albo zastosowanie ma odmienny zwyczaj. Sama odmowa kredytu nie oznacza więc automatycznie prawa kupującego do odzyskania zadatku.

Dlatego mechanizm dotyczący kredytu powinien być zapisany wprost w umowie, zamiast opierać się na założeniu, że każda negatywna decyzja banku wywoła taki sam skutek.

Umowa może zawierać również oświadczenia sprzedającego dotyczące własności, hipotek, praw osób trzecich, obowiązujących umów najmu, postępowań sądowych lub egzekucyjnych oraz innych okoliczności mających znaczenie dla nabycia nieruchomości.

Jak krok po kroku uporządkować stan prawny mieszkania przed wnioskiem kredytowym?

Najpierw zidentyfikuj dokładny problem, następnie ustal sposób jego usunięcia albo rozliczenia, a dopiero później ponoś koszty związane z finalną procedurą kredytową.

1. Sprawdź aktualną księgę wieczystą. Przeczytaj wszystkie działy i każdą widoczną wzmiankę.
2. Zweryfikuj podstawę nabycia przez sprzedającego. Sprawdź akt notarialny, dokumenty spadkowe albo inną podstawę prawa.
3. Ustal osoby wymagane do sprzedaży. Uwzględnij współwłaścicieli, spadkobierców, małżonka oraz pełnomocników.
4. Wyjaśnij Dział III i Dział IV. Ustal znaczenie praw osób trzecich, hipotek, ostrzeżeń, roszczeń i ograniczeń.
5. Sprawdź, kto korzysta z mieszkania. Ustal, czy istnieje najem, służebność, dożywocie albo inny tytuł prawny osoby trzeciej.
6. Zweryfikuj ryzyko egzekucyjne. Zajęcie nieruchomości wymaga odrębnej analizy od zwykłej hipoteki.
7. Przy lokalu spółdzielczym sprawdź status gruntu. Ustal charakter prawa do lokalu oraz możliwość prowadzenia lub założenia księgi wieczystej.
8. Porównaj stan faktyczny z dokumentacją. Ma to szczególne znaczenie po zmianach układu lub powierzchni lokalu.
9. Ustal sposób usunięcia przeszkody. Zależnie od problemu może chodzić o spłatę wierzyciela, wykreślenie prawa, zakończenie egzekucji, potwierdzenie dziedziczenia, rozwiązanie stosunku najmu, uzyskanie wymaganej zgody albo uporządkowanie dokumentacji.
10. Przekaż bankowi komplet dokumentów. Przy nietypowym stanie prawnym sam numer księgi wieczystej może nie wystarczyć do oceny zabezpieczenia.

Taka kolejność ogranicza ryzyko poniesienia kosztu wyceny i przygotowania kredytu dla nieruchomości, której stan prawny wymaga wcześniejszego uporządkowania.

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Powrót na górę